"عقد الوعد ببيع العقار في التشريع الاردني : دراسة مقارنة"

2016-01-04

الحر تحسين حسين علي

نبيل فرحان الشطناوي

بشار عدنان ملكاوي

عبدالله خالد السوفاني

نائل علي المساعدة

كلية القانون

القانون

تعالج هذه الدراسة إشكالية أشترط القانون لعقد الوعد ببيع العقار الشكل الذي يتخذ لانعقاد الموعود به،ومدى كفاية القواعد القانونية المنظمة لتلك العقود لتوفير الحماية لطرفي العلاقة القانونية ،لذلك تم بيان وجهة نظر المشرع الأردني والتشريعات المقارنة معه، في سبيل تحقيق الهدف المقصود من هذه الرسالة وتم تقسيمها كالآتي :- قسمت هذه الرسالة على شكل فصلين، وقد تطرقت في الفصل الأول من هذه الرسالة إلى انعقاد عقد الوعد ببيع العقار الذي عالج تعريف عقد الوعد ببيع العقار،وصور هذا العقد، وتميزه هذا العقد عن بعض الأوضاع القانونية المشابهة له، ودرجت كل هذه تحت ماهية العقد، وتناولنا أركان هذا العقد الموضوعية من رضا ومحل وسبب والشكلية خصوصا أن هذا العقد يتطلب الشكلية لإتمامه، حيث إن التشريع الأردني الذي اعتبر هذا العقد من العقود الشكلية الذي يجب تسجيلها في دائرة الأراضي وإلا عدت باطلاً لافتقارها للشكلية، هذا ما بينته المادة (20/أ طوابق وشقق أردني) والمادة (105/2) من القانون المدني الأردني والمادة (1148) والمادة (16/3) من القانون تسوية الأراضي والمياه ،هذا بالنسبة للأراضي التي تمت فيها التسوية ، أما الأراضي التي خارجة عن حدود التسوية الأمرغير حيث أنها تنتقل عن طريق التراضي بموجب سند عادي او بمرور المدة حسب نص المادة (3) من القانون المعدل للأموال غير المنقولة الأردني. أما الفصل الثاني من هذه الرسالة فقد تطرقنا فيه إلى آثار عقد الوعد ببيع العقار وهذه الآثار تقع على كلا طرفي العقد الواعد والموعود له وعالجنا آثار بالنسبة للواعد والموعود له قبل إبداء الرغبة وآثار الوعد بعد إبداء الرغبة وكل هذه الآثار ترتب جملة من الالتزامات بالنسبة للواعد والموعود له . ومن أهم النتائج التي توصل إليه الباحث أن عقد الوعد ببيع العقار في الأردن الواقع على طابق أو شقة من العقود الشكلية التي ترتب البطلان في حال عدم تسجيل هذا الوعد في دائرة الأراضي في السجل الخاص بالوعود، على العكس من لوكانت الأرض خارج التسوية فأنها لايترتب البطلان في حال عدم التسجيل الوعد ، اما في العراق يترتب على عقد الوعد ببيع العقار نفس الآثار التي تترتب على عقد بيع العقار الخارجي أي(الغير المسجل في دائرة التسجيل العقاري)وهو بطلان العقد لعدم السجيل . نوصي المشرع العراقي الإبقاء على الشكلية في عقود بيع الأراضي والأبنية المقامة لأنه تمثل ضمانة في الظرف الحالي للمنع من التجاوز عليها،وجعل عقود الوعد ببيع العقارات في الطوابق والشقق والأبنية التي لم يتم إنشائها او التي هي تحت الإنشاء المقامة من قبل شركات الإسكان من العقود الرضائة لتسهيل الإجراءات أمام المواطن من اجل امتلاك دار أو شقة عن طريق هذا الوعد.