"حقوق الدائن المرتهن في رهن العقار تأميناً لدين مستقبل : دراسة مقارنة"

يستهدف هذا البحث دراسة موضوع (حقوق الدائن المرتهن في رهن العقار تأميناً لدين مستقبل - دراسة مقارنة)، وهو من الموضوعات الهامة والجديرة بالبحث، فعدم تمكين المرتهن من استيفاء حقه يؤدي إلى مخاطر اقتصادية واجتماعية، وفقدان الثقة في الائتمان العقاري، الذي هو العمود الفقري للنشاط الاقتصادي. والأصل أن الرهن التأميني للعقار يأتي في أعقاب دين موجود وحال ومتحقق في ذمة المدين، فالرهن ينعقد لغايات ضمان الوفاء بالدين، ويسمى بالتالي الدين المضمون بالرهن، وعلاقة الرهن بالدين المضمون علاقة تبعية، فلا يقوم الرهن بذاته، وإنما يتبع الدين المضمون، فالرهن التأميني للعقار لا يمكن أن ينشأ في التشريع الأردني مستقبلاً ولذاته، ورغم ذلك فقد عرف القانون والفقه الإسلامي ما يسمى بالرهن تأميناً لدين مستقبل، والدين المستقبل هو دين نشأ في ذمة المدين، ولكنه غير مستحق الأداء قبل حلول أجل الاستحقاق، فالدين المستقبل هو دين محقق الوقوع في المستقبل وبذلك يختلف عن الدين الاحتمالي الذي قد ينشأ وقد لا ينشأ في المستقبل، فالدين المستقبل هو حق موجود ولكنه من ناحية أخرى حق غير نافذ أي غير مستحق الأداء في الحال، فقد يوجد الرهن قبل أن يقبض العميل قيمة الاعتماد الذي تقرر الرهن لضمانه، مع ملاحظة أن الرهن لا يترتب أثره، إلا بتحقق الدين، بمعنى أنه إذا نشأ الدين تأكد الرهن بمرتبته من يوم تسجيله، وإذا لم ينشأ الدين كان الرهن بلا مقابل (أي بلا محل) مما يؤدي إلى زوال الرهن. والضرورات العملية المتمثلة في تشجيع منح الائتمان العقاري هي التي دعت لهذه الصورة من رهن العقار تأميناً لدين مستقبل. وقد نص قانون وضع الأموال غير المنقولة تأميناً للدين وتعديلاته رقم (46) لسنة 1953م، صراحة على جواز وضع الأموال غير المنقولة تأميناً لدين مستقبلي، مثلما جاز الفقه الإسلامي الرهن بما وجب عليه من الدين (الدين المستقبل)، لأن الرهن أضيف إلى دين ثابت بالذمة وواجب التسليم على المدين. وخلصت الدراسة إلى أن هناك قصوراً تشريعياً وغموضاً في القانون الأردني بخصوص رهن العقار تأميناً لدين مستقبل، فالمشرع من ناحية أجاز صراحةً وبشكل واضح على جواز وضع الأموال غير المنقولة تأميناً لدين مستقبل، ولكن من ناحية أخرى خالف القواعد العامة بحيث لم يوجب أن يتحدد في عقد الرهن مبلغ الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين تطبيقاً لمبدأ تخصيص الرهن التأميني للعقار من حيث الدين المضمون، فالدين المستقبلي يجب أن يكون محدداً تحديداً تنتفي معه الجهالة الفاحشة التي توجب بطلان العقد في حالة قيامها، ولا بد أن يرد هذا التحديد في عقد الرهن التأميني للعقار ذاته، بالإضافة إلى أن المشرع لم يعالج حالة إذا بيع العقار المرهون بناءً على طلب دائن آخر وقبل تحقق الدين المستقبل بهدف حماية حقوق الدائن المرتهن، الأمر الذي دعانا إلى تقديم مجموعة من التوصيات التي تساهم في حل هذا النقص التشريعي.